Umowa najmu powinna zabezpieczać interesy, zarówno najemcy, jak i właściciela lokalu. Pierwszy ryzykuje utratą kaucji czy dachu nad głową. Drugi może natrafić na klienta, który zdewastuje lokal czy po prostu nie będzie opłacał czynszu.Umowa najmu lokalu mieszkalnego jest znacznie mniej skomplikowana niż umowa kupna/sprzedaży. Warto jednak poświęcić chwilę na jej przygotowanie, bądź znalezienie odpowiedniego wzorca, aby mieć pewność, że dobrze chroni nasze interesy. Ryzyko podejmuje zarówno najemca, jak i właściciel mieszkania. Poniżej kilka wskazówek, jak przygotować umowę.
Standardowe elementy
W umowie najmu powinny znaleźć się następujące elementy:
1. Dane osób zawierających umowę,
2. Opis przedmiotu umowy,
3. Wysokość opłat i terminy ich uiszczania,
4. Czas trwania umowy oraz warunki wypowiedzenia,
5. Prawa i obowiązki stron,
6. Wysokość i sposób rozliczania kaucji.
Sprawdź właściciela
Przede wszystkim trzeba sprawdzić czy osoba, z którą podpisujemy umowę jest faktycznie właścicielem mieszkania. Dokumentami potwierdzającymi własność nieruchomości są księga wieczysta i tytuł prawny nabycia – np. akt notarialny. Oczywiście najlepiej sprawdzić oba te dokumenty.
Właściciel także powinien zadbać o to, aby stronami umowy były wszystkie osoby, które będą korzystały z lokalu. Gdyby bowiem doszło do zniszczenia mieszkania lub najemcy przestaliby płacić czynsz, będzie możliwe pociągnięcie do odpowiedzialności solidarnie wszystkich najemców.
Uwaga na podatek
W kwestii określenia wysokości opłat za najem właściciel powinien zwrócić uwagę na ciążący na nim obowiązek podatkowy. Podpisując umowę trzeba bowiem pamiętać, aby jasno odróżnić co jest opłatą z tytułu najmu, a co kosztem ponoszonym przez najemcę z tytułu użytkowania mieszkania (gaz, prąd, woda, czynsz). Gdyby bowiem ustalić w umowie jedną kwotę (odpowiadająca sumie tych kosztów) będzie ona stanowiła dla podstawę opodatkowania w przypadku opłacania podatku w formie ryczałtu od przychodu (stawka 8,5%). Na przykład gdyby strony umówiły się, że co miesiąc za najem należna jest opłata w wysokości 1300 zł, z czego 300 zł właściciel musi odprowadzić do spółdzielni z tytułu czynszu, to opłata na rzecz właściciela w umowie powinna być określona w kwocie 1000 zł. Takie wnioski płyną z interpretacji Izby Skarbowej w Warszawie nr IPPB1/415-2/10-2/EC.
Najemca może nie płacić przez 3 miesiące
Strony umowy mogą zawrzeć umowę na czas nieokreślony bądź określony. Nawet w przypadku tego drugiego wariantu warto określić w umowie termin wypowiedzenia. Biorąc pod uwagę to, że rynek najmu jest stosunkowo płynny, może to być miesiąc kalendarzowy, choć oczywiście można zabezpieczyć się dłuższym terminem.
Właściciel ma prawo wypowiedź umowę ze skutkiem natychmiastowym, jeżeli najemca:
1. Zakłóca porządek domowy,
2. Dewastuje lokal,
3. Podnajmuje mieszkanie bez zgody właściciela,
4. Zalega z czynszem.
To prawo wynika wprawdzie z Kodeksu Cywilnego więc nie ma obowiązku wpisywania go do umowy, ale warto to zrobić w charakterze ostrzeżenia dla najemcy. Warto tu zwrócić uwagę na ostatni z przytoczonych warunków. Trzeba bowiem mieć na względzie, że gdyby czynsz był płacony co miesiąc i umowa nie regulowałaby tego zagadnienia jeszcze bardziej liberalnie, to właściciel może wypowiedzieć ją dopiero, gdy najemca zalega w opłatach w sumie za dwa miesiące. Na tym jednak nie koniec, ponieważ właściciel, aby skutecznie wypowiedzieć umowę musi dodatkowo wyznaczyć kolejny miesięczny termin na zapłatę zaległego czynszu. Dopiero po skutecznym wypowiedzeniu umowy najmu można rozpocząć formalności eksmisyjne wobec lokatorów, którzy nie chcą opuścić lokalu.
Niedozwolony podnajem pokoju
Jeśli najemca chce podnająć część lokalu innym osobom musi zadbać o takie prawo w umowie. Jeśli tego nie zrobi, musi liczyć się z możliwością natychmiastowego wypowiedzenia umowy przez właściciela.
Ustal warunki rozliczenia kaucji
Nieodzownym elementem umowy najmu jest kaucja wpłacana przez najemcę. Standardowo jest to kwota odpowiadająca wysokości jednomiesięcznego czynszu, ale w przypadku mieszkań lepiej wyposażonych często jest to kwota wyższa. Zadaniem kaucji jest zabezpieczenie właściciela przed ewentualnymi zniszczeniami lokalu lub jego wyposażenia.
W umowie warto jednak także poruszyć kwestię rozliczeń w przypadku, gdy najemca odda lokal w stanie niepogorszonym, ale opuści go wcześniej niż wynikałoby to z umowy – na przykład po 6 miesiącach mimo, że umowa została podpisana na rok. Często dochodzi bowiem w takiej sytuacji do sporu między właścicielem i najemcą, który pozostawiając nieruchomość w niepogorszonym stanie żąda zwrotu kaucji. Właściciel natomiast ze względu na to, że czuje się poszkodowany, w związku z krótszym niż zakładał okresem najmu, chce zachować kaucję. Aby zabezpieczyć interes właściciela warto określić umowie wysokość kary z tytułu wcześniejszego rozwiązania umowy (nie służy do tego kaucja).
Podpisując umowę sporządź dokładny protokół
Załącznikiem do umowy najmu powinien być protokół zdawczo – odbiorczy. Musi się w nim znaleźć opis stanu i wyposażenia mieszkania oraz stanu liczników w dniu przekazania lokalu najemcy. Na podstawie tego dokumentu będzie potem dokonywane rozliczenie kaucji pod koniec trwania umowy. Poprawne jego sporządzenie leży więc w interesie obu stron. Warto do protokołu dołączyć zdjęcia nieruchomości.
PRZYKŁADOWA UMOWA NAJMU:
zawarta w dniu ........................... w ............................ pomiędzy:
............... zamieszkałą/ym ....................................., PESEL ....................…legitymującą/ym się …….............… nr .......................... zwanym dalej Wynajmującym
a
........................................... zamieszkałą/ym ..........................................., PESEL …………….. legitymującą/ym się ……………………. nr ........................zwanym dalej Najemcą.
Postanowienia ogólne
§ 1
1. Przedmiotem najmu jest lokal mieszkalny nr ............... w budynku przy ul...................................... w ................................, składający się z ............................................................................................
2. Na mocy niniejszej umowy Wynajmujący oddaje Najemcy przedmiot najmu do używania, a Najemca zobowiązuje się płacić Wynajmującemu miesięczny czynsz w wysokości .............. zł (słownie ............................................................................................................................................).
3. Wynajmujący oświadcza, że przysługuje mu wyłączne prawo do dysponowania lokalem.
§ 2
Strony ustalają, że lokal będący przedmiotem najmu jest przeznaczony do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych Najemcy. Najemca może zamieszkać w lokalu bez konieczności przeprowadzenia dodatkowych prac związanych z doprowadzeniem go do stanu zgodnego z umówionym użytkiem.
§ 3
1. Wynajmujący i Najemca sporządzają protokół, w którym określają stan techniczny i stopień zużycia znajdujących się w nim instalacji, urządzeń i sprzętów stanowiących własność Wynajmujących. Protokół ten stanowi Załącznik Nr 1 do niniejszej Umowy.
2. Protokół, o którym mowa w ust. 1 określa stan techniczny lokalu w chwili przekazania go Najemcy, co wyłącza uprawnienia Najemcy z tytułu wad lokalu, jeżeli żądanie Najemcy dotyczy jakiejkolwiek wymienionej w protokole właściwości lokalu.
Prawa i obowiązki Najemcy
§ 4
Najemca, mając na względzie, ze lokal mieszkalny znajduje się w bloku, zobowiązany jest przestrzegać ustalonego porządku domowego, w szczególności: nie utrudniać innym lokatorom przez swoje zachowanie możliwości korzystania z pozostałych lokali, nie niszczyć urządzeń służących do wspólnego użytku i dbać o otoczenie, w którym mieszka.
§ 5
Najemca nie ma prawa podnajmować lokalu ani jego części osobom trzecim.
§ 6
1. Najemca nie na prawa bez zgody Wynajmującego zmieniać przeznaczenia przedmiotu najmu ani dokonywać nim jakichkolwiek zmian, adaptacji, lub przeróbek budowlanych, podnajmować go lub oddawać do nieodpłatnego korzystania w całości lub części.
2. Najemca nie będzie umieszczał ani tolerował umieszczenia czy też przechowywania na zewnątrz lokalu lub w miejscu widocznym z zewnątrz żadnego znaku, stałej dekoracji, ani też nie będzie malował bądź dekorował żadnej części zewnętrznej lokalu bez uprzedniego uzyskania zgody Wynajmujących na takie działania.
3. Zgodę, o której mowa w ust. 1 i 2, Najemca powinien uzyskać na piśmie.
4. Jeżeli Najemca dokonał ulepszenia wymagającego zgody Wynajmującego, lecz zgody na nie nie uzyskał, a Wynajmujący który nie chce zatrzymać dokonanych ulepszeń zażądał, aby Najemca je usunął, Najemca jest obowiązany do podjęcia działań zmierzających do przywrócenia lokalu do stanu poprzedniego, z uwzględnieniem stopnia zużycia poszczególnych instalacji, urządzeń istniejących w lokalu itp. Jeżeli ulepszenie jest tego rodzaju, że przywrócenie lokalu do stanu poprzedniego jest niemożliwe bądź naruszałoby w istotny sposób substancję lokalu, Najemca pozostawi ulepszenia w lokalu Wynajmującego, lecz Wynajmujący nie jest zobowiązany do zapłacenia wynagrodzenia Najemcy.
§ 7
Najemca zobowiązuje się wykonywać na swój koszt drobne naprawy i remonty, w szczególności takie jak:
- drobne naprawy podłóg, drzwi i okien,
- malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych,
- drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody,
- bieżące konserwacje sprzętu gospodarstwa domowego pozostawionego w wynajmowanym lokalu, jak i jego naprawy będące skutkiem użytkowania.
§ 8
1. Jeżeli w trakcie trwania niniejszej Umowy wystąpi konieczność dokonania napraw obciążających Wynajmującego, Najemca powiadomi o tym niezwłocznie Wynajmujących telefonicznie pod nr...........................................
2. W przypadku zwłoki Wynajmującego polegającej na niedotrzymaniu terminu o którym mowa w
§ 12 lub powstania potrzeby natychmiastowego wykonania naprawy, Najemca ma prawo, po wcześniejszym poinformowaniu o tym Wynajmującego, do wykonania niezbędnych napraw we własnym zakresie i obciążenia Wynajmującego kosztami naprawy, zgodnie z rachunkami przedstawionymi mu przez wykonawców.
§ 9
Po zakończeniu obowiązywania niniejszej Umowy Najemca powinien oddać lokal w stanie umożliwiającym zamieszkiwanie w nim, tj. ewentualne zużycie lokalu czy jego wyposażenia dopuszczalne jest jedynie w zakresie wynikającym z normalnego korzystania. Oznacza to, że Najemca powinien własnymi środkami doprowadzić lokal do stanu, w którym można w nim zamieszkać i korzystać z wszelkich znajdujących się w nim urządzeń. W tym celu zobowiązany jest:
- dokonać niezbędnych napraw sprzętu lub wymiany elementów zużytych (w gniazdkach elektrycznych, włącznikach światła, lampach, żyrandolach itp.);
- zmienić tapety, jeżeli są zabrudzone, porysowane, uszkodzone itp.;
- wymienić wykładziny;
- usunąć wszelkie elementy dekoracyjne umieszczone przez Najemcę na meblach, sprzęcie czy poszczególnych elementach lokalu, przywracając je w ten sposób do stanu, w którym znajdowały się w dniu wydania Najemcy.
§ 10
Najemca jest zobowiązany zapewnić Wynajmującemu prawo do wejścia do lokalu w celu przeprowadzenia kontroli technicznej i stanu lokalu w terminie wcześniej uzgodnionym przez Strony, przynajmniej raz w miesiącu.
Prawa i obowiązki Wynajmujących
§ 11
Wynajmującego obciążają remonty i naprawy lokalu, z naprawami głównymi infrastruktury technicznej włącznie, z wyłączeniem remontów i napraw wymienionych w § 6 oraz innych, wynikających z użytkowania przedmiotowego lokalu przez Najemcę w sposób niezgodny z jego przeznaczeniem lub w przypadku zużycia przedmiotowego lokalu w stopniu przekraczającym normalne zużycie.
§ 12
W przypadku zawiadomienia, o którym mowa w § 8 ust.1, Wynajmujący zobowiązany jest do dokonania niezbędnych napraw w terminie dziesięciu dni roboczych od dnia otrzymania zawiadomienia, chyba że z charakteru napraw wynika, że wymagany jest dłuższy termin na ich wykonanie.
Rozliczenia finansowe
§ 13
Najemca ma obowiązek płacić czynsz, o którym mowa w § 1 ust.2 z góry, do dziesiątego dnia każdego miesiąca na rachunek bankowy Wynajmujących nr ................................................................... Obowiązek zostaje spełniony, gdy kwota czynszu zostanie uznana na rachunku bankowym Wynajmującego.
§ 14
1. Na poczet nieopłaconych należności z tytułu najmu Najemca wpłaca Wynajmującemu tytułem kaucji kwotę …………….. złotych (słownie …………………..).
2. Zwrot kaucji nastąpi w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana.
3. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności Wynajmującego z tytułu najmu lokalu.
§ 15
Najemca zobowiązuje się opłacać czynsz w spółdzielni mieszkaniowej lub wspólnocie mieszkaniowej w wysokości .............. zł (słownie ............................................................................................................................................) oraz pozostałe rachunki z tytułu usług świadczonych przez przedsiębiorców dostarczających do lokalu prąd, energię cieplną, gaz. Jest zobowiązany także do uiszczania opłat z tytułu odprowadzania nieczystości stałych i ciekłych. Opłaty te uiszcza do rąk Wynajmującego.
§ 16
Najemca zobowiązuje się zwracać Wynajmującemu koszty związane z wykorzystywaniem przez Najemcę sieci internet oraz telewizji kablowej. Należne z tego tytułu kwoty Najemca będzie uiszczał do rąk Wynajmującego.
Obowiązywanie umowy
§ 17
1. Niniejsza umowa zostaje zawarta na okres ............ miesięcy, od ......................... do ...........................
2. Wynajmującemu przysługuje prawo wypowiedzenia niniejszej Umowy nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego w następujących przypadkach:
a) jeżeli Najemca pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali,
b) jeżeli Najemca jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia najmu i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności,
c) jeżeli Najemca wynajął, podnajął albo oddała do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej zgody Wynajmującego.
Postanowienia końcowe
§ 18
W sprawach nieuregulowanych w niniejszej umowie zastosowanie znajdą przepisy Kodeksu cywilnego oraz Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
§ 19
Wszelkie zmiany niniejszej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.
§ 20
Wszelkie spory wynikające z niniejszej Umowy strony poddają pod rozpoznanie sądowi właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania Wynajmującego.
Bartosz Turek
Home Broker
| « poprzednia | następna » |
|---|
